築50年を超えるビルのリノベーション

ビルは、築50年を超えてもリノベーションできるのか、それとも建て替えが必要なのか悩んでいる人もいるでしょう。ここでは築50年を超えてもリノベーションができるのかを事例とともに紹介します。

築50年を超えるビルをリノベーションできるか？

ビルは、たとえ築50年を超えていてもリノベーションでよみがえらせることができます。ここでは、築50年を超えたビルをリノベーションする理由や注意点を紹介します。

リノベーションする理由

老朽化したビルを解体して瓦礫を撤去してから建て替えるとなるとかなりの費用がかかりますが、リノベーションすることで費用を抑えられます。また、間取りなどはリノベーション時にある程度自由に変更できるため、使い勝手が悪いといったこともないでしょう。

立地が良いビルであれば、築年数が長くても十分なメリットがあります。さらに、リノベーション時に耐震性を強化できるため、リノベーション後も長く使えるのが理由の一つです。

築古ビルは、構造、耐震性、設備の状態によって必要な工事が異なります。実施を検討する際は、各社のビル改修事例や特徴を比較したうえで相談しましょう。

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注意点

築50年を超えるビルは、構造に欠陥を抱えている場合もあります。もし構造そのものに欠陥がある場合、リノベーションは難しくなってしまうため、事前に構造のチェックや診断が必要です。また、屋根や外壁が劣化していないか、どの程度のリノベーションが必要なのかといった点も把握しておく必要があります。

ただし場合によっては新築のほうが費用を抑えられることもあるため、コストについても早めに算出しておきましょう。さらに、物件によっては柱や梁が動かせず、間取り変更の自由がほとんどないこともあるため、これも施工業者に事前に確認しておく必要があります。

築50年ビルのリノベーション費用を見積もる方法

築50年という年数だけでは、必要な工事も金額も決まりません。同じ年代のビルでも、過去の修繕履歴、耐震性、設備の更新状況、現在の空室率で計画は変わります。先に建物の状態と今後の使い方を決め、工事項目を積み上げると、見積もりの前提をそろえられます。

耐震性と劣化状況を調べてから工事範囲を決める

最初に確認したいのは、設計図書や確認済証、修繕履歴です。耐震診断が必要か、コンクリートや鉄骨の劣化をどこまで調べるかを専門家と決めます。雨漏り、外壁の浮き、配管の漏水も改修範囲を左右するため、内装のデザインだけで費用を組み立てないようにしましょう。

調査の結果、耐震補強や設備の全面更新が必要になれば、表面の仕上げを整えるだけの計画とは費用が大きく異なります。反対に、構造体が健全で設備も一部を活用できる場合は、必要な範囲を絞れる可能性があります。「使える部分」と「更新が必要な部分」を図面上で分けることが、過不足のない見積もりにつながります。

工事費以外の費用も同じ表に入れる

工事の見積もりには、外壁・屋上防水、空調、電気、給排水、エレベーター、共用部、テナント区画の改修がどこまで含まれるかを確認します。設計費、各種調査、申請、仮設、廃材処分、想定外の補修に備える予備費も必要です。項目の抜けをなくしてから、改修案同士を比較してください。

入居者がいるビルでは、工事中の区画の使い方も費用に影響します。仮移転や営業を止める期間、騒音の出る工事の時間帯、施工後の募集開始時期を確認しましょう。支出だけを見て「安い案」を選ぶと、空室期間や賃料収入の減少を見落とすおそれがあります。

改修・建て替え・売却を同じ期間で比べる

築古ビルの価値を判断するときは、工事費の総額だけでは足りません。改修後に見込める賃料と稼働率、修繕・管理の継続費用、将来の追加改修まで見通します。用途変更を考える場合は、法規や避難・設備の条件も先に確認し、実現できる計画か検討する必要があります。

改修費が大きい場合は、建て替え時の解体費や建築費、工期中の収入減、売却した場合の条件も並べて比較します。築50年だから建て替える、あるいは必ず改修のほうが安いと決めないことが重要です。構造上の制約と収益の見通しを把握したうえで、目的に合う選択肢を探しましょう。

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築50年を超えるビルのリノベーション事例

リノベーションで家賃収入を得た事例

商店街にある廃墟と化した築50年越えのビルをリノベーションすることで、家賃収入を得るだけでなく、人の流れを作り出した事例です。廃墟となったビルは、危険なだけでなく街の景観も損ねています。そういったビルを土地ごと買い取り、リノベーションすることで美しくよみがえらせ、賃貸物件としました。協力者を募り、できる部分は自分たちでリノベーションすることでコストを抑えています。

参照元：マガジンハウスコロカル
（https://colocal.jp/topics/lifestyle/renovation/20200327_133083.html）

新築にはない味わい

築55年で改修の跡が多く残るビルですが、新築にはない趣を残してリノベーションした事例です。ビンテージビルらしさを残しつつも必要な箇所をリノベーションすることで、他にはない独特の味わいあるビルに生まれ変わりました。

参照元：旧三福不動産公式サイト
（https://93estate.com/post-26638/）

店舗併用住宅

築50年のビルをリノベーションして、店舗併用住宅を作り上げた事例です。ビンテージビルのコンクリート打ち放しの質感を残しつつ、木のぬくもりも感じたいという感性に基づきリノベーションされたビルは、2階が住居、3階が店舗となりました。

参照元：建杜
（https://e-kent.jp/works/post-1411/）

満室のビルへ生まれ変わる

解体寸前だったビルをリノベーションし、常に満室になるビルへと生まれ変わらせた事例です。ビルの調査結果では、耐震性に問題がなく、コンクリートの状態も良好で立地条件も良かったため、リノベーションを決断しました。リノベーション後は、クリエイティブワーカーを対象としたテナント募集を行い、常に満室の状態が続いています。屋上庭園を造り、入居者の交流の場としたことも人気の理由の一つです。

参照元：mymo
（https://mymo-ibank.com/life/1137）

廃墟となっているビルでも、耐震性やコンクリートの劣化具合によっては美しくよみがえらせることが可能です。築年数が50年を超えるようなビルであっても取り壊さないといけないことはなく、逆に新築にはない味わいをリノベーションで引き出すこともできます。

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