空きビルをリーシングすることのメリットや注意点を解説

リーシングとは、オフィスビルなどの商業用不動産が充分な収益を得られるよう、客付け・テナント付けを行う業務のことです。ただ空室・空きテナントを埋めるのではなく、商業施設がより多くの人に利用してもらえるよう、あるいは中長期にわたって安定した収益が得られるよう、さまざまなノウハウを駆使しながらテナント誘致を進めるのが特徴です。

このページでは、空きビルをリーシングすることのメリットや注意点について解説します。所有するビルの空室でお悩みのオーナー様は、ぜひチェックしてみてください。

リーシングの必要性・メリット

リーシングとは、賃料収入などのためにオフィスビルやテナントビルなどを賃貸物件として貸し出すこと。専門の業者に依頼することが多いです。物件の入居者を見つけてビルの活気を良くしたり、賃料収入を得るためにもリーシングは必要になります。

リーシングをするメリットは早い段階で適切な入居者が見つかること、そしてその結果一定の賃料収入を得られることにあります。企業やテナントに貸し出すことで毎月一定の大きな金額の収入を継続して得ることができ、自社で使用していないフロアや遊休不動産を有効活用して自社の利益につなげる方法の一つとして人気があります。

リーシングを行ってもテナントが決まりにくい場合は、募集条件だけでなく、内装や設備、共用部など、物件そのものの競争力を見直すことも大切です。想定するテナントのニーズに合わせて改修することで、空室改善につながる可能性があります。

テナント誘致につながるビルのバリューアップ施策

リーシングの注意点と改善点

リーシングを行っても、時期や物件、立地によっては中々客付けができない場合があります。そうした状態を未然に防ぐためには、建築プランを考えている段階から専門家の意見を取り入れることが大切です。

また、「できるだけ多く収入が欲しい」といった安易な気持ちで高い賃料を設定するのは避けましょう。どんなに新築のオシャレな物件でも、採算が合わないと感じたら借り手側が入居を決めることはありません。周辺環境のニーズ、競合先や顧客層などをよく分析した上で賃料を検討することが必要です。

また、入居者の業種にも注意が必要。例えばテナントビルの場合、「とにかく空きを埋めたい」という思いだけで似たような店舗ばかり選ぶと、テナントの個性を活かすことができません。周辺環境にそぐわない業種は、近隣からのクレームにつながる可能性もあるので気をつけましょう。

より良い金額や条件でビルをリーシングするためには、リノベーションをしたうえで貸し出すことが有効。

東京で満足できるビルのリノベーションをするなら、リノベーションの目的に適した会社を選ぶことが重要です。このサイトでは、リノベーションの目的別におすすめの会社を紹介しているので、ぜひ参考にして下さい。

リーシングの流れ

ここでは、リーシングの一般的な流れについてご紹介します。

リーシング戦略をたてる

募集を開始した後では変更しにくいため、最初にしっかりと戦略を立てることが重要です。

現在どんなテナントが入居しているのか、商圏内にどんな店舗・テナントがあるのかをリスト化。併せて、市場全体のニーズや顧客層なども、詳しく調査・分析します。現状調査を行った後は、オーナーの要望を取り入れながらコンセプトを明確にしましょう。コンセプトはビル全体の収益性に関わるため、不動産業者と相談しながら行うことがおすすめです。

コンセプトが決まったら、それに合わせて賃料やターゲットを決めて、テナント候補のリストアップ、スケジュールなども決めていきます。

募集条件やコンセプトを見直してもテナントが決まりにくい場合は、動線、設備、空調、照明、レイアウトの柔軟性など、建物側の課題も確認する必要があります。改修を行う場合は、費用だけでなく、空室や賃料への効果を含めて判断しましょう。

ビルの価値と収益を育てる改修の考え方

テナント募集の実施

次に、多くの人に物件の良さを知ってもらうために、募集図面と募集一覧を作成します。魅力的な写真を撮ったり、コメントを登録したり、図面をキレイに作るなど、物件の良さが伝わる資料を作成することが大切です。

図面ができたら、絞り込んだテナント候補に対して、営業活動を行います。直接交渉を行う場合は、電話でアポイントを取った上で提案・交渉を行いましょう。 より広く情報を告知する場合は、大手・中堅不動産会社に情報を配信したり、業者間ネットワークに情報を登録したりするのもおすすめです。

申込・契約・お引越し

内見などを行い、交渉がまとまればテナント契約の締結です。内装工事などのスケジュールを確認し、開店までサポートしていくのが一般的。

契約時に注意したいのが、鍵の引き渡し時です。個人でアパートを借りるときと同様に、引き渡し状態の確認は必ず行いましょう。特に、居抜き物件や、部分的な設備譲渡がある物件では、入居中の設備トラブルが起きた場合に修理代を誰が負担するのか、トラブルになることが少なくありません。

引き渡し状態はできれば写真に残し、オーナー所有の設備以外の諸設備については、その所有権について重要事項説明と契約書に記載しておきましょう。

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