空きビルを住居にリノベーションした事例

空きビルは、住居へのリノベーションも可能です。ここでは空きビルを住居にリノベーションした事例を紹介します。

空きビルを住居にリノベーションした事例

ビルらしさを残した生活空間

ビルの天井の高さを生かしたリビング・ダイニングです。ビルの最上階と3階部分を開放的な空間に仕上げています。モルタルとホワイトを基調としており、ビルらしい無機質な雰囲気を残しながらも、暮らしやすい空間へとリノベーションされました。天井はスケルトンにしたことで、更に高さも出ています。

屋上を有効活用

ビルを住居にするリノベーションでよくある活用方法が、屋上をルーフバルコニーにする事例です。リビングとひと続きにすることで、開放感のある空間に仕上がります。ビルならではの高さを生かせば、立地によっては周囲の目を気にすることなくバーベキューやホームパーティーを楽しめるでしょう。

空室に悩む中小オフィスビルを、人気ブランドとリノベで高収益物件に再生

Before

After

築古ビルの3〜7階を賃貸住宅にリノベーション。インテリアブランドと協業し、内装から暮らし方までを設計。完工1週間で全室成約、2回転目も争奪戦に。空室フロアだけの改修で収益を上げた事例です。

受け継いだビルを、住まいに再生

Before

After

住居用ではなかった古ビルのワンフロアを大胆リノベーション。無骨なコンクリートや黒フレーム×木目のキッチンなど、素材の魅力を活かした空間に。断熱性を高めるインナーバルコニーも設け、心地よく住み継ぐ住まいへ。

オフィスビルをリノベーションした
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東京で満足できるビルのリノベーションを依頼するなら、リノベーションの目的に適した会社を選ぶことが重要です。このサイトでは、リノベーションの目的別におすすめの会社を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

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空きビルを放置することで生じるリスク

使っていないだけ、と捉えがちな空きビルですが、放置するほど資産は静かに目減りしていきます。人の出入りが減ると換気や通水が滞り、配管の腐食やコンクリートの中性化が進行しやすくなります。外壁やシール材の劣化は見た目だけの問題にとどまらず、漏水や外壁剥落といった劣化進行による事故リスクの引き金となります。

あわせて気がかりなのが資産価値の下落です。法定耐用年数（RC造で47年が目安）を超えると減価償却を計上できず税負担が重くなり、空室期間が長引くほど周辺相場との乖離が広がって評価額も下がっていきます。

さらに収益機会の喪失も見逃せません。駅前や商業地の好立地でも、空きのままでは賃料収入はゼロ。固定資産税や維持管理費だけが出ていく赤字構造になり、保有コストが資産価値を上回る局面も出てきます。

放置がもたらす二次リスク

直接的な劣化に加えて、空きビル特有の二次リスクにも目を向ける必要があります。

• 防災・防犯リスク：昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた建物は震災時の倒壊リスクが高く、人気のない空きビルは不審者の侵入や 放火など防犯面の隙にもつながります。
• 法令対応の負担：建築基準法や消防法の改正に追従できていないと、外壁落下などの事故が起きた際にオーナー側が所有者責任を問われるおそ れがあります。
• 周辺環境への影響：景観の悪化や周辺地価への波及など、地域に対 する責任の観点からも空きビルの放置は望ましくありません。

空きビルを再生する具体的な対策方法

リスクを踏まえれば、次に考えるべきは具体的な再生策です。リノベーションを軸に、ビルの状態や立地に応じて複数の選択肢を組み合わせていきます。

部分活用・短期活用という現実解

全面改修の予算組みが難しいビルや、出口戦略の方針を決めかねているビルに向きます。空きフロアだけの内装更新、屋上スペースの活用、シェアスペースやポップアップ用途での暫定活用など、低コストから踏み出せる選択肢で収益と稼働率を回復していきます。

建替え・売却という出口戦略

補修費用が膨らみ過ぎるビルや、大幅な耐震補強を要するビルでは、建替えや売却が現実解となる場面もあります。判断には資産評価・税務・建築の専門家の意見が欠かせず、複数のシナリオを比較したうえで選びたい局面です。

用途を見直すリノベーション

駅近・好立地で空室が埋まりにくいビルに向く選択肢です。オフィスや商業用途から住居・賃貸住宅へ用途転換し、一部フロアだけの賃貸住宅化や、自宅と賃貸を組み合わせた併用プランで収益化を図れます。給排水工事や採光計画など住居化特有の工事は前提として見込んでおきましょう。

機能更新型のリノベーション

用途は変えず性能を底上げしたい既存テナント保有ビルに向きます。耐震補強・省エネ設備・スマートビルディング化を重ねて現代基準にそろえることで快適性と安全性が高まり、空室解消とテナント満足度向上の王道パターンになります。

空きビルを住居にリノベーションするメリット

空きビルを住居にリノベーションするメリットは、立地条件です。ビルは駅に近い場所、生活の利便性が高い場所にあることが多いでしょう。好立地にあり、通勤や通学、生活が楽にできます。

また、耐久性の高さも大きなメリットです。ビルは鉄骨造や鉄筋コンクリート造が多く、耐久性に優れています。家を鉄骨や鉄筋コンクリートで建てようと思うとお金がかかってしまいますが、ビルのリノベーションであれば低価格で耐久性の高い家が手に入るでしょう。木造よりも壁や柱のない空間を造りやすく、生活空間を多く確保できます。

さらに、一部を住居にして、使わない部分はテナントに貸すという活用方法が可能な点もメリットです。テナントに貸して家賃収入を得られれば、金銭的な余裕が生まれます。

空きビルを住居にリノベーションする際の注意点

空きビルを住居にリノベーションする際には、注意点もいくつかあります。まずは、建物が完成した時期をチェックしてみましょう。昭和56年5月31日よりも前に完成している建物の場合、旧耐震基準で建てられています。震度5強までの地震にしか耐えられない構造になっており、今後の大きな地震で倒壊する危険性があるでしょう。旧耐震基準で建てられているビルは、リノベーション時に耐震補強工事を行わなくてはなりません。

また、給排水工事の必要がある点にも注意してください。ビルはそもそも住むことを目的として建てられておらず、水回りの工事が必要です。数十万円から数百万円の費用は見積もっておきましょう。高層階になるほど水圧が求められ、給排水工事の費用が高額になりやすいでしょう。

さらに、明るさを確保できるかもチェックしましょう。オフィス街・商業地にあるビルは隣のビルと近かったり、周りにもっと大きなビルが建っていたりして、なかなか太陽の光が届かないことがあります。光をいかに上手に取り込むか、そしてどこにリビング・ダイニングを設けるかなどを慎重に検討する必要があるでしょう。

ビルに住むメリット

オフィスビルや商業ビルを住居に転用することで、他にはない暮らしの快適さや利便性という魅力があります。

利便性の高い立地が魅力

ビルは駅前などの好立地に位置することが多く、通勤や買い物がスムーズです。マンションや一戸建てでは手に入りにくい利便性を享受できます。

高耐久で長く安心して住める

鉄筋コンクリート造のビルは耐久性が高く、適切なメンテナンスを行うことで長期間にわたり快適に暮らせます。自己所有ならメンテナンスも自由にでき、次世代へ引き継ぐことも可能です。

高いプライバシー性を確保できる

ビルの各フロアを別々に使うことで、フロアごとのプライバシーが保たれやすく、家族間の生活リズムの違いによる問題も抑えられます。二世帯住宅としても活用しやすいです。

自由度の高い間取りが可能

ビルはレイアウトの変更がしやすく、ライフスタイルに合わせて自由に間取りを調整できます。広々とした大空間のリビングを設けたり、部屋を多く分けたり、さまざまなニーズに応じて住まいをデザインできます。

屋上スペースを有効活用

ビルの屋上はプライバシーが守られた空間で、お昼寝やBBQ、ホームキャンプなど多彩な用途に活用できます。プライベートサウナを設置することもでき、リラックス空間を自宅に作れます。

自宅開業に活用できる

元店舗のビルは、自宅兼店舗として利用することに向いています。好立地で集客も期待でき、管理規約がないため思い通りの開業が可能です。

一部を賃貸して収入源に

ビルの一部を賃貸し、賃貸併用住宅として家賃収入を得ることも可能です。広い床面積を持つビルなら、居住スペースを十分に確保しつつ賃貸で収益を上げることができます。

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