オフィスビル売却の流れや注意点について解説

オフィスビルは、一般的な不動産よりも売買価格が高額な上、売却プロセスも複雑なため専門知識が欠かせません。ビル売却を検討している際には、十分に準備することが大切です。

ここでは、オフィスビルの売買相場や、売却の流れ、売却する際の注意点などを紹介します。

オフィスビルの売却相場

オフィスビルの売却を検討する際、まず気になるのが売却価格ではないでしょうか。中古ビルには定価がない上、周辺地域の発展具合や土地の需要、社会状況の変化などによって価値が変動します。このため、不動産ポータルサイトなどをチェックして、現在売り出し中のビルの価格や過去の売却事例などを参考にするしかありません。

不動産売買のポータルサイト「ノムコム」で都内の築30～50年のビル1棟の相場をチェックしたところ、最安値は5,930万円。東京都北区の4階建の空きビルでした。最高値は21億2,000万円。八王子にある8階建地下2階のマンションです。最も多い価格帯は、3億円〜5億円でした。

※2024年3月23日調査時点。参照元：ノムコム（https://www.nomu.com/pro/search/?area_ids[]=1311&area_ids[]=1312&area_ids[]=1313&area_ids[]=1314&area_ids[]=1315&area_ids[]=1316&type_ids[]=4&bldg_years=30&new_period=0&order=4&rosen_tab_id=-1&bukken_class=build）

オフィスビルは比較的高額で取引ができますが、より高い金額で売却するためにはリノベーションをして、内外装や設備をきれいにするという選択肢もあります。

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オフィスビルの売却の流れ

ビルの売却を検討する前に、ビルの売却の基本的な流れを把握しておきましょう。契約・決済に至るまでの一般的な流れは以下の通りです。

ビル売却の目的および物件の状態の確認

まず行いたいのは、不動産売買仲介会社などの専門家への相談。一般的な住宅とは違い、ビルの売買をする人は絶対数が少ないため、しっかりと実績あるパートナーに相談するのがおすすめです。

パートナーが決まったら、売却する目的をすり合わせて、どんな売却手段を取るべきか相談しましょう。その上で、物件の状態確認を行います。

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ビルの売却価格の市場調査

売却の成功を左右するのが、価格設定です。あまりにも相場とかけ離れた価格にしてしまうと、売れない可能性があるので注意しましょう。

価格設定を行う前に市場調査は必ず行うことが重要。最新の売却価格相場や、テナント状況などを踏まえた周辺ビルの価値、周辺賃貸物件の需要と供給の状況などを調査しましょう。近隣にある同規模のビルの売出価格を参考にするのがおすすめです。

ビルの売却提案と
売却先（買い手）候補との交渉

不動産売買仲介会社などと相談しながら、どんな条件・どんな手段で売りに出すか、ビル売却の方向性を決めます。その上で、大手・中堅不動産会社に情報を配信したり、業者間ネットワークに情報を登録したりして売却活動を進めます。

購入希望者から問い合わせがあった場合は、ビルの内覧や価格交渉などに立ち合い売却先を選定しましょう。

売却先（買い手）の決定

売却先（買い手）が決まったら、不動産売買契約を締結します。後々トラブルに発展しないよう、契約内容や重要事項の説明はしっかりと行いましょう。契約後は残金の精算や引き渡しへと進みます。

契約・決済

売買契約を締結した後は、契約書に記載された期日に代金の決済と物件の引き渡しなどを行います。この際、所有権の移転手続きの登記申請を行うことで、物件の引き渡し（売却）が完了します。

オフィスビル売却の注意点

できるだけ高値で、スムーズに売却を進めたいなら、いくつかの点に注意することが大切です。ここでは、ビルを売却する際に注意したいポイントをご紹介します。

ビルの価格相場を把握する

売却をする際は、売り手側の意向を反映して希望売却価格を設定します。しかし、金額があまりに市場相場とかけ離れてしまうと、買い手が見つかりにくくなってしまいます。

注意して行いたいのが、周辺不動産の価格相場のチェックです。まずは、所有ビルの周辺にある同規模のビルの販売価格を確認しましょう。周辺賃貸物件の需要・供給の状況なども考慮して、売却価格を設定します。

慎重に価格を設定する

希望売却価格は、高すぎても低すぎてもよくありません。

価格を低めに設定すれば、買い手を短期間で見つけやすくなるでしょう。しかしあまりに「早く売りたい！」という思いが見えてしまうと、足元を見られて相場より遥かに低い価格で買い叩かれてしまうかもしれません。しっかりと売却益を得たいなら価格設定を慎重に行うことが大切です。

テナントの入居率を上げる

ビルの価値を決める要因はさまざまです。公示地価や相続税路線価、固定資産税路線価といった公的評価、立地・築年数・接道状況などの条件はもちろん、テナントの賃料や入居率、入居しているテナントの種類なども大きく影響を与えます。

ビルの入居率が高く、テナントの賃料収入が安定して得られているビルは、「収益性、安定性が高いビル」と評価され、より高い金額で売却できる可能性が高まります。

空きビルを活用するためには、より多くの人に選んでもらえるような物件に変えることが大切。

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修繕履歴を残す

修繕履歴とは、「いつ、どの部分を修理・メンテナンスしたか」という工事履歴のことです。定期的に修繕が行われているビルは安全性が高く不具合などが出にくいと判断され、市場から高く評価されやすくなります。

買い手にとっても、修繕履歴は大切。購入をする際の判断材料になるだけでなく、購入後の資金計画を立てやすくなるからです。「雨漏り修繕」「外壁の塗り替え」「白アリ駆除記録」「給湯器の設置年数」「火災報知器設置と消火設備の交換」などの履歴は特に詳細に残しておくと良いでしょう。

テナントが入った状態で売却する

ビルの売却では、テナントが入居したままの状態で行うのが一般的です。これを「オーナーチェンジ」といいます。

入居中のテナントとの間で交わされた賃貸借契約は、次の所有者が引き継ぐので問題はありません。ただし、オーナーチェンジによって賃料の振込先などが変わる場合は、各テナントに賃貸人変更通知書を送付しておきましょう。

管理会社への連絡・相談をする

共有部分の清掃や設備のメンテナンスなど、ビルの管理を管理会社に委託している場合は、ビルを売却する予定があることや、大まかなスケジュールを管理会社にあらかじめ連絡しておきましょう。必要な手続きや書類なども確認しておくとスムーズです。

ただし、連絡の仕方や時期などを誤ると、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

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