経営課題としての空きビル放置問題を解説

全国的に空き家や未利用建物の問題は深刻化しており、特に都市部でも活用方針が定まらない建物への対応が課題となっています。空きビルは家賃収入を生まないだけでなく、維持費や税金だけを負担し続ける資産になりやすい存在です。

本記事では、経営課題としての空きビル放置が引き起こす具体的なリスクと、遊休資産を再稼働させるための解決策を整理したうえで、放置を長引かせず早めに解消判断を進めるべき理由について解説します。

空きビル放置が招く4つの重大リスク

財務的リスク

空きビルは収益を生み出さない状態でありながら、所有しているだけで固定資産税や都市計画税の負担が継続して発生します。さらに、水道光熱費の基本料金、最低限の維持管理費、保険料なども必要となるため、継続的なキャッシュアウトが企業のキャッシュフローや経営状況を圧迫する大きな要因となります。

物理的毀損リスク

人が立ち入らず、換気や通水が行われない建物は、劣化が進みやすくなります。湿気によるカビの発生や配管のサビ、害虫や害獣の発生・繁殖などが生じやすくなります。設備の老朽化を放置することで、結果的に将来の修繕コストが多額に膨れ上がるおそれがあります。

法務・コンプライアンスリスク

外壁の剥落や看板の落下などにより、通行人にケガを負わせたり近隣の建物を破損させたりした場合は、民法717条の工作物責任が問題となり、占有者や所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

また、老朽化が著しく、空家等対策特別措置法上の「空家等」に該当する建物が「特定空家等」などに判断された場合や、建築基準法、自治体の条例に基づく措置が必要とされた場合は、指導、勧告、命令等の対象となり、法定要件を満たすと代執行に至ることがあります。

環境・防犯リスク

管理されていない空きビルは、ゴミの不法投棄の標的になりやすく、不法侵入や放火といった犯罪の拠点になる危険性があります。これらは周辺地域の治安や景観の悪化を招き、結果として周辺の不動産価値にも影響を及ぼす要因となります。

放置状態が加速させる負のスパイラル

空きビルを放置すると、建物の老朽化が進んでテナント誘致が困難になり、賃料収入が減少しやすくなります。収益が減少することで、テナントを惹きつけるための設備投資や大規模修繕のための資金調達も難しくなります。仲介会社からの優先順位が下がる場合もあり、賃料の見直しを迫られるなどの悪循環に陥ることで、物件の競争力がさらに低下してしまいます。

都市部では長期空室ビルの増加も課題になっています

空きビルの放置は、個別物件だけの問題ではありません。都市部では、建物の条件によって空室の長期化が進むビルも出ており、早めに方針を決める重要性が高まっています。

市場トレンドとして長期空室ビルが増えています

2025年5月に日本経済新聞が報じた調査では、東京都心で1年以上にわたり20%超の空室を抱える物件の空室面積が、2024年に3年前比で12倍に急増したとされています。特に湾岸部では苦戦が鮮明になっており、都市部でも立地や競争力によって空室の長期化が進むビルが出てきています。

一方で、東京23区全体のオフィス空室率が一律に悪化しているわけではありません。ザイマックス総研は、東京23区全体の空室率は低水準で推移している一方、「空室率20%以上が12カ月以上継続しているビル」を長期空室ビルとして見ると、その割合が増えていると整理しています。つまり、今問題になっているのは、市場全体が一様に失速していることよりも、競争力を失ったビルや条件の厳しいビルで空室が長期化しやすくなっている点です。

放置は実際の事故や周辺不安にもつながります

2024年12月にSTV NEWS NNNが報じた北海道釧路市の事例では、繁華街にある放置ビルで天井が落下し、建物内の荒廃や周辺住民の不安が取り上げられました。こうした事例が示しているのは、空きビルが「今は収益を生まないだけの物件」ではなく、放置期間が長くなるほど安全面、近隣対応、行政対応の論点まで重なりやすいということです。

制度面でも先送りしにくくなっています

総務省統計局は令和5年住宅・土地統計調査の概要で、空き家対策の重要性が年々高まっていることを踏まえ、引き続き空き家の所有状況などを把握するとしています。国土交通省でも、2023年12月13日に改正空家等対策特別措置法が施行され、管理不全空家等や特定空家等への対応に関する情報が整理されています。空きビルと空き家は制度上まったく同じ対象ではないものの、未利用建物を放置し続けることへの視線は厳しくなっており、都市部でも空室が長引くビルほど早めに活用、売却、改修の方向性を固めることが重要です。

参照元：日本経済新聞（https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC317GU0R30C25A1000000/）

参照元：ザイマックス総研（https://soken.xymax.co.jp/2025/06/04/2506-office_market_trend_2025/）

参照元：STV NEWS NNN（https://news.ntv.co.jp/n/stv/category/society/st154f653dd2b14cc9b97919ce146498f6）

参照元：総務省統計局（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/tyougai.html）

参照元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000138.html）

遊休資産を再稼働させる3つのアプローチ

売却・解体

建物を取り壊して更地にした場合、建物分の固定資産税はなくなりますが、土地に対する課税は継続します。特に都市部では土地の評価額が高くなりやすいため、収益を生まない更地に対して税負担が続くリスクがある点には注意が必要です。

原状回復による再募集

老朽化した設備や内装を修繕し、本来のオフィスやテナントとしての用途で再び募集を行う方法です。立地や需要に問題がない場合は有効ですが、旧耐震水準の建物では、耐震性の確認や改修の要否がテナント検討時の論点になりやすく、そのままでは募集条件で不利になる場合があります。

リノベーション（コンバージョン・用途変更）

現代のニーズに合わせて建物の用途や間取りを変更し、新たな収益源を模索する手法です。例えば、競争力を失った築古オフィスビルを、シェアオフィス、セットアップオフィス、トランクルーム、無人店舗など別用途へ転用することで、新たな活用可能性を見いだせる場合があります。

東京などの都市部ではリノベーションが有力な打開策に

東京をはじめとする都市部では、主要ビジネスエリアへの大規模オフィス供給が続いており、築年数の古い中小規模ビルがそのままの状態で競争力を維持するのは簡単ではありません。そのため、事前の市場調査に基づき、地域ニーズに合うリノベーションを検討することが有力な打開策になります。

建物のコンセプトを再定義し競合物件との差別化を図ることで、稼働改善につながる可能性があります。

空きビルは放置せず、早めに解消判断を進めることが重要です

空きビルは、保有しているだけで固定資産税や維持管理費などの負担が発生し、時間の経過とともに劣化や安全面のリスクも高まりやすくなります。さらに、放置によって建物の競争力が落ちると、再募集や活用の難易度が上がり、結果として解消までに必要なコストや手間が大きくなっていきます。

そのため、空きビルは「いずれ考える不動産」ではなく、「できるだけ早く解消方法を決めるべき経営課題」として捉えることが大切です。都市部の一部では、空室が長引くビルと早期に稼働を回復するビルの差が広がっています。放置を続けて選択肢が狭まる前に、売却、再募集、用途変更のどれが適しているかを見極めることが、損失拡大を防ぐ近道になります。

解消方法を検討するなら会社選びも早めに進めましょう

空きビルの解消では、どの方法を選ぶかによって相談先に求められる知見や対応範囲が変わります。自社物件に合う進め方を見極めるためにも、まずは各社の特徴を比較し、相談先を整理しておくことが重要です。

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