古いビルはなぜ売却しにくい？

ここでは、築年数が経過した古いビルの売却が難しい理由と、売却を成功させるための具体的なポイントについて解説します。

なぜ古いビルは売却しづらいのか？

築年数が経過した古いビルは、売却が円滑に進まないケースも見られます。その背景には、いくつかの要因が存在します。

修繕・耐震補強などに多額の費用がかかる

古いビルの多くは、建築基準法の旧耐震基準で建てられており、耐震性能に懸念があることが一般的です。また、防水や外壁、空調、エレベーターなどの設備も老朽化しているため、購入後に大規模な修繕費用が発生する可能性があります。設備にかかる修繕費用を見越すことが難しい物件は、買い手から敬遠されやすくなります。

空室が多く収益性が不透明

ビルを収益物件として購入する投資家にとって、重要な関心事は家賃収入の見通しです。古いビルは設備や間取りが現在のニーズに合わず、テナントが決まりにくい傾向があります。空室が多い状態では安定した収益が期待できず、購入意欲が低下する要因となります。

買い手の範囲が限られ、売買の流動性が低い

ビルのような大規模不動産は、一般住宅とは異なり、主に法人や不動産投資家が購入対象となります。購入できる層が限られているうえ、古いビルは収益性や耐震性の状況によっては、融資審査が厳しくなることがあります。その結果、市場での流通性が低下しやすくなります。

古いビルを売却するために知っておくべき3つのポイント

売却が難しいとされる古いビルであっても、適切な対策を講じれば成約に至る可能性があります。ここでは、売却を円滑に進めるための3つの重要なポイントを紹介します。

市場価格を把握して適正な価格を設定する

まず重要なのは、市場相場に基づいた価格設定です。売主としては高値での売却を望むことが多いですが、相場とかけ離れた価格では買い手がつきません。周辺エリアの取引事例を確認し、不動産会社に査定を依頼するなどして、現実的な売却価格を把握することが重要です。

売却方法を選択する（仲介と買取の違い）

売却方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は不動産会社が買い手を探す形式で、高値で売れる可能性がありますが、売却完了までの期間は不確定です。一方、買取は不動産会社が直接買い取るため、迅速な取引が可能です。どちらの方法を選ぶかは、価格とスピードのどちらを重視するかによって判断しましょう。

売却に向けた資料と状態の整備を行う

古いビルを売却する際には、事前に必要な情報を整えておくことが重要です。具体的には以下の資料が役立ちます。

• レントロール（家賃収入の一覧）
• 修繕履歴や耐震診断の記録
• 登記簿謄本や建築確認済証

また、空室が目立つ場合には、短期契約やフリーレントなどを活用し、一時的に満室に近づける工夫も有効です。収益の見通しが立つ状態にしておくことで、買い手からの評価が高まりやすくなります。

売却が難しいなら「リノベーションという活用策」もある

買い手が見つからない、あるいは査定額が希望よりも低い場合には、売却以外の方法を検討する価値があります。一つの選択肢として、ビルをリノベーションして自ら収益物件として活用する方法があります。

たとえば、空きフロアを貸し会議室やレンタルオフィス、トランクルームに用途変更することで、家賃収入を得られる可能性があります。個人事業主や在宅勤務者の増加に伴い、シェアスペースに対する需要も高まっています。

リノベーションには初期投資が必要ですが、立地条件が良好であれば、中長期的に物件の再生が見込めるケースもあります。売却と活用のどちらが適しているかは、不動産会社や建築士、リノベーション業者などに相談しながら判断するのがおすすめです。

実際にリノベーションを進める場合は、各社のビル改修事例や得意分野、対応範囲を比較したうえで相談先を検討しましょう。

東京対応のビルリノベーション会社と事例を比較する