ビルリノベーションによる耐震補強

ビルリノベーションの際は、耐震補強もしっかりと行う必要があります。ここではビルリノベーションでの耐震補強の目的、耐震補強する際の流れや注意点を紹介します。

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ビルリノベーションによる耐震補強とは？

地震による被害を防ぐ工事

耐震補強は、地震によるダメージを抑え、被害を防ぐ工事です。1981年5月31日以前に建築確認を受けたビルは旧耐震基準で設計された可能性があります。現行の耐震性能を満たすかは、図面の確認と耐震診断で確かめます。新耐震基準を満たしていなくても、ビルの使用は可能です。ただし年数の経過による老朽化とともに、大きな地震がやってくる可能性を考えると耐震補強が必要でしょう。

ビルリノベーションによる耐震補強の流れ

業者への相談と調査

まずは耐震補強に対応している業者に相談しましょう。依頼を受けた業者は、現地で予備調査を実施し、建築された年代や耐震基準を満たしているかを確認したうえで、耐震診断の必要性を判断します。

相談先を検討する際は、各社のビルリノベーション事例や特徴を確認したうえで、耐震診断・補強設計・施工への対応可否を個別に確認してください。

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現地の調査

実際に現地に出向き、劣化状況やコンクリートの強度、コンクリートの中性化などを調査します。

耐震診断

現地調査を終えたら、いよいよ耐震診断を実施します。耐震診断は、３段階に分けられています。

• 1次診断
  柱や壁の断面積を基にした耐力評価が1次診断です。構造図がなくても評価できるため、簡易診断とも呼ばれています。
• 2次診断
  柱や壁の終局強度から耐力評価します。2次診断になると、構造図が必要です。
• 3次診断
  梁の耐力を踏まえた評価が3次診断です。一般的なビルは1次・2次診断で評価しますが、特殊な建物や必要だと判断した場合に限り、3次診断を実施します。

判定

診断を終えて判定が出たら、その結果を踏まえてその後どうするかを決定します。「補強が必要である」「補強ができる」と判断されたビルには、耐震補強を実施。判定の結果そのまま使用できると判断した場合は耐震補強をせずに終了します。

耐震補強計画を作成後、耐震補強する

どのような耐震補強が必要なのかを踏まえ、計画を作成。施主とともに「内容に問題ないか」「無理のない予算であるか」などを総合的に判断し、耐震補強を実施します。

ビル耐震補強費用は何で変わる？見積もりの確認ポイント

ビルの耐震補強に一律の費用相場を当てはめるのは難しいものです。延床面積が同じでも、構造、階数、図面の有無、劣化状況、補強する位置によって必要な調査と工事が変わります。まずは耐震診断の結果と補強後に求める性能をそろえ、その条件で複数の案を比較しましょう。

診断・設計・工事の費用を分けて確認する

見積もりでは、現地調査や耐震診断、補強設計、確認・評定にかかる費用と、実際の補強工事費を分けて見ます。既存図面が不足しているビルでは、部材寸法の確認や図面の復元、コンクリートの調査が追加される場合があります。「診断から施工まで一式」だけで比較せず、調査の範囲と設計成果物を明記してもらうことが大切です。

工事費もブレースや耐震壁などの補強部材だけでは決まりません。既存内装の解体・復旧、設備配管の移設、仮設足場、仕上げ工事まで含むかを確認します。後から必要な工事が判明すると予算が変わるため、劣化や図面不足に伴う追加工事の扱いも、契約前に確認しておきましょう。

工法ごとの費用とテナントへの影響を一緒に比べる

室内側に壁や柱の補強を加える案は、使える面積や動線に影響することがあります。一方、外側から補強する案でも、敷地の余裕、外壁や開口部への影響、足場の設置条件によって施工できる範囲が変わります。補強工事そのものの金額だけでなく、営業しながら施工できるかを比較してください。

入居中のビルなら、夜間・休日作業、区画ごとの工期、騒音や振動への対策、仮移転の必要性も検討します。工事中に一部の区画を貸せなくなる場合は、その期間の賃料収入も資金計画に織り込みましょう。複数案の見積もりを依頼する際は、テナントの使用条件を同じように伝えると比較しやすくなります。

助成制度は対象条件と申請時期を先に調べる

自治体の耐震化支援には、対象となる建物の用途・規模・築年、道路との関係、必要な診断結果などの条件があります。診断、設計、工事で対象や申請手続きが異なることもあるため、着工後に確認するのでは遅い場合があります。所在地の自治体に、着手前に必要な申請と対象費用を確認し、その結果を見積もりに反映させましょう。

費用を考える際は、補強後の使い方も重要です。耐震性を高めても、設備が古いままでテナントの需要に合わなければ、投資の回収は難しくなります。耐震補強と同時に改修する設備、想定する賃料、工事期間を並べ、建物をどのように活用するかから計画を組み立ててください。

ビルリノベーションの費用と
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ビルリノベーションによる耐震補強の注意点

専有部に与える影響を考慮する

耐震補強工事にはさまざまな方法があります。柱の補強、PCの壁増設、アウトフレーム、鉄骨ブレースなどがある中で、注意しなければいけないのが専有部に与える影響です。アウトフレームや鉄骨ブレースは建物の外側に設置するため、室内の専有部に与える影響はそれほど高くありません。しかし柱補強やRC壁の増設となれば、室内のスペースに与える影響は大きいでしょう。

ビルをどのように活用するかによって、適した工法も異なります。専有部に与える影響を考慮して工法を選択する必要があるでしょう。

耐震補強にかかる費用は助成制度を活用する

耐震補強にかかる費用は、実施する工事内容によって異なりますが、大きな金額になる可能性が高いでしょう。そこで役立てたいのが、助成制度です。助成制度を受けるためにはいくつか条件がありますが、まずは耐震診断を受けて、耐震補強が必要なビルであるかどうかを証明する必要があります。

多額の費用がかかるとなるとビルリノベーションによる耐震補強をためらいがちです。しかし、耐震補強ができていればビルの資産価値が上がり、何より地震による倒壊の危険性が軽減するので不安なくビルを使用できます。耐震補強に対応している業者に相談し、サポートを受けながら助成制度を活用するための準備を進めましょう。

コストを抑えてビルの資産価値を向上させるためには、建て替えよりも費用や期間を抑えられるリノベーションがおすすめです。

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