ビル売却時の税金はどのくらい？

大切なビルを売却する際、皆さんは何を一番に考えますか？

「できるだけ高く売りたい」という思いが一番にくるでしょう。しかし、売却価格と同じくらい重要なのが、売却後に手元にいくら残るかを左右する税金の問題です。

高額な取引となるビルの売却では、税金の知識があるかないかで、最終的な手残りの金額が大きく変わってしまうケースが少なくありません。思わぬ税金に頭を抱えることのないよう、事前にしっかりと対策を立てることが成功の鍵となります。

ビル売却発生時にかかる税金

ビル売却時にかかる税金は、その性質や売却する主体（個人か法人か）によって異なります。主な税金は以下の通りです。

譲渡所得税(所得税・住民税)

ビルを売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課せられる税金です。個人がビルを売却する場合に適用され、他の所得（給与所得など）とは分けて計算される「分離課税」となります。

譲渡所得は、以下の方式で計算されます。

譲渡所得=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額（該当する場合）

• 譲渡価額：ビルの売却代金
• 取得費：ビルを購入した時の代金や仲介手数料、登録免許税などの合計
• 譲渡費用：売却にかかった費用
• 特別控除額：特定の要件を満たす場合に適用される控除

税率

譲渡所得税の税率は、ビルを所有していた期間によって大きく異なります。

消費税

法人がビルを売却し、課税事業者である場合は、建物の売却代金に消費税が課税されます。

自宅や別荘など居住用不動産の売却では消費税はかかりません。しかし、賃貸事業用など「事業用」として保有していたビルを個人が売却する場合には、上記課税事業者の要件を満たしていれば建物部分に消費税がかかります。

ビル売却時の消費税の課税対象を詳しく確認する

印紙税

ビルの売買契約書を作成する際に必要となる税金です。契約書に収入印紙を貼付することで納税します。印紙税額は売買金額によって異なり、金額が高くなるほど印紙税額も高くなります。

印紙税額は以下の通りになります。

• 1,000万円超～5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超～1億円以下：3万円
• 1億円超～5億円以下：6万円

参照元：国税庁公式HP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm）

その他関連費用

税金ではありませんが、売却時に発生する仲介手数料や登録免許税などの費用も考慮に入れる必要があります。

ビル売却時に節税する方法

ビルやマンションなどの不動産を売却する際、避けて通れないのが税金の問題です。特に高額な取引となるビル売却では、発生する税金も多額になりがちですが、いくつかのポイントを押さえることで、合法的に税負担を軽減できる可能性があります。

所有期間が5年を超えて売却する

ビル売却で利益が出た場合にかかる「譲渡所得税」は、皆さんの想像以上に大きな割合を占めることがあります。この税金の計算において、重要な要素の一つがビルの所有期間です。

所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約2倍も変わってきます。

例えば、1億円の売却益が出たとして、所有期間が5年以下なら約3,963万円の税金がかかるのに対し、5年超であれば約2,031万5千円で済む計算です。この差は非常に大きく、手元に残る金額に大きな影響を与えます。

減価償却を行う

譲渡所得税は、「売却金額」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算されます。この「取得費」を正確に把握し、計上することが節税につながります。

取得費とは、ビルを購入したときの代金だけでなく、購入にかかった仲介手数料や登録免許税なども含まれます。しかし、特に重要なのは、建物部分の取得費については、購入時から売却時までの「減価償却費相当額」を差し引いて計算するという点です。

取得費加算の特例が適用できる場合

もし売却を検討しているビルが、相続や遺贈によって取得したものであれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」が適用できる可能性があります。

これは、相続税を支払って取得した不動産を一定の期間内に売却した場合に、支払った相続税の一部を譲渡所得の「取得費」に加算できるという、強力な節税策です。

まとめ

ビル売却は、皆さんの資産形成において重要な節目となる大きな取引です。そして、それに伴う税金は、決して無視できない金額になることがほとんどです。

今回ご紹介した「所有期間を5年超にする」「減価償却費を正確に把握する」、そして相続したビルであれば「取得費加算の特例」の適用を検討するという3つのポイントは、賢く税金を抑えるための強力な味方となります。

税理士や不動産会社といった専門家と連携し、適切なアドバイスを受けることで、皆さんのビル売却が成功し、手元により多くの資金を残せるようになりますよ。ぜひ、専門家の知見を借りながら、有利な売却を目指してください。